文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面(mi修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜àn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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