文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在196siki老师是哪个大学的？1年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社(shè)会(huì)化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17siki老师是哪个大学的？.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结siki老师是哪个大学的？束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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