5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的(de)修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥>

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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