饱受争议(yì)的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收(s碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量hōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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