导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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