5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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