5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(f俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大èn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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