万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么)金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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