文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　王菲是什么星座，王菲是什么星座的人　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房王菲是什么星座，王菲是什么星座的人屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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