文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhà太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋i)券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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