5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司德国对中国友好吗，德国对中国怎么样，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)德国对中国友好吗，德国对中国怎么样估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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