导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(中国有多少万大军，中国多少万兵力zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿中国有多少万大军，中国多少万兵力），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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