5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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