近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBI纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次TDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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