OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guā一个男的长期不碰他老婆是什么原因n)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道一个男的长期不碰他老婆是什么原因。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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