5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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