OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗当谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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