5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗āi)发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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