文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不(人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟>

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。