“现在的(de)房地产很难再出(chū)现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，房地(dì)产行业(yè)分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的(de)关(guān)注度从(cóng)板(bǎn)块向单(dān)个标的(de)转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下(xià)的空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三(sān)道(dào)红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要(yào)满足(zú)以下三个基(jī)准：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下(xià)今年房(fáng)地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款的(de)，房(fáng)企的(de)主要(yào)资金来源来自新盘(pán)的(de)销售(shòu)。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有国企背(bèi)景的房企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出(chū)现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资(zī)等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在(zài)有国资背(bèi)景(jǐng)的房企在(zài)资本(běn)市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股(gǔ)价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬abo文是什么意思 abo文是谁发明的则向《红周刊》表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)行业(yè)内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别重视(shì)企业的成本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业(yè)内最(zuì)高的；融资(zī)成(chéngabo文是什么意思 abo文是谁发明的)本是否是行(xíng)业内最低的；建安成(chéng)本是否也(yě)是业内最低的；这(zhè)些都是(shì)我们(men)看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国(guó)央(yāng)企(qǐ)中，仍(réng)有部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外(wài)，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明地产、云南(nán)城(chéng)投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股(gǔ)等(děng)国(guó)央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务(wù)指标称得上(shàng)完全(quán)健康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有度(dù)尤(yóu)为(wèi)重要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐(lè)观(guān)的(de)预判未来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的扩张(zhāng)拿(ná)地节奏(zòu)也有(yǒu)可(kě)能让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开始在一线城市(shì)进行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了(le)接近(jìn)三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计今(jīn)年会有更多(duō)的楼(lóu)盘入(rù)市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一半(bàn)在(zài)一线城市，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要(yào)集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉(jué)又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽(suī)然(rán)说(shuō)，见到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是(shì)扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负(fù)债率要(yào)求不得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房企梳理发(fā)现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年(nián)净负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等(děng)房企在践(jiàn)行较积极的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比(bǐ)民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加(jiā)看(kàn)好国央(yāng)企，但这也并不(bù)意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受(shòu)到(dào)机构的(de)青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的十大(dà)流(liú)通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公(gōng)司就长(zhǎng)期(qī)持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成(chéng)营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占到近六(liù)成。近三年持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　abo文是什么意思 abo文是谁发明的而(ér)滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房企排(pái)名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金鹰(yīng)基(jī)金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华(huá)养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布(bù)局重点移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发(fā)只是房(fáng)地产产业(yè)链上(shàng)的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应(yīng)商，而(ér)下(xià)游应用(yòng)行业(yè)主要包括(kuò)中介服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的(de)需求(qiú)也(yě)会(huì)越来越多。美国过去(qù)的数据充分(fēn)说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长却(què)一直都很好。对(duì)于地产产业(yè)链，我们(men)相(xiāng)对看好和内装相关的(de)行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关(guān)赛道龙头(tóu)年(nián)内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居(jū)前两位的都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的是，中欧的两只基金都(dōu)是价(jià)值(zhí)派基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的(de)房地产产业(yè)链(liàn)股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一(yī)时(shí)间(jiān)段，该(gāi)股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营收还是归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均增加了(le)持股(gǔ)，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅(jǐn)有的(de)两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全(quán)部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经理举(jǔ)例分(fēn)析：“物业服务(wù)不(bù)是一(yī)个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过(guò)两三轮(lún)合(hé)同周(zhōu)期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那(nà)么(me)满(mǎn)意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有(yǒu)关(guān)系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

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