文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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