万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这上尉是什么级别，上尉是连长还是营长些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的上尉是什么级别，上尉是连长还是营长成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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