万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōn绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人g)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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