饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(gu不拘于时句式类型，不拘于时句式还原ò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

不拘于时句式类型，不拘于时句式还原　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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