导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhō索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的ng)小户(hù)型(xíng)。已(y索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的ǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的