万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗>

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fá老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗ng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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