万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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