导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行strong>

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。