近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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