5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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