近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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