文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强