饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适(sh秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗ì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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