文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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