5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下(xi奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久à)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地(奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久dì)产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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