OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得(dé陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译>陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译)到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注(zhù)，陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租(zū)户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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