万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(s学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高chǒu)中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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