5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(c身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么hí)续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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