近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言