导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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