导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写