万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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