近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(z200mm是多少米，2000mm是多少米hēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对200mm是多少米，2000mm是多少米建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng200mm是多少米，2000mm是多少米)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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