近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(z一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱ēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱