万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人双修是指什么意思，双修是怎么进行的0; line-height: 24px;'>双修是指什么意思，双修是怎么进行的民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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