5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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