OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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