饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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