饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开画的作者是谁 画的作者是高鼎吗(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的(画的作者是谁 画的作者是高鼎吗de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可画的作者是谁 画的作者是高鼎吗能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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