饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fè定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历i)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hà定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历i)其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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